В регионе фиксируют случаи, когда пожилые продавцы остаются в квартире после её продажи и позже через суд добиваются признания сделки недействительной. Покупатели в таких ситуациях теряют и деньги, и право на недвижимость. Юристы советуют оформлять титульное страхование, обращаться в полицию и тщательно проверять продавца и документы.
Суть схемы
Пенсионерка продает квартиру, не выезжает и затем заявляет, что сделка состоялась под давлением или обманом, а полученные средства якобы переданы третьим лицам. Суд, учитывая, что это единственное жилье продавца, может оставить за ней право собственности. Продавец иногда заявляет о банкротстве: в результате долг может быть аннулирован, а покупатель остается без квартиры и вложенных средств.
Титульное страхование как защита
Юристы называют титульное страхование основным способом защиты добросовестного приобретателя. Если суд признает сделку недействительной, страховая компания при наличии соответствующего полиса возместит стоимость объекта. При этом покупателю перед оформлением полиса важно внимательно изучить условия, поскольку многие страховщики исключили из покрытия положения статей 178 и 179 Гражданского кодекса РФ, которые регулируют недействительность сделок, совершенных в результате заблуждения, обмана, угрозы или принуждения. Для оформления титульного страхования обычно требуется выписка из ЕГРН, копия правоустанавливающего документа, акт приема передачи, копии паспортов продавцов и страхователя и документ с данными о зарегистрированных лицах. Стоимость полиса обычно не превышает 0,4 процента от цены объекта. Из‑за роста числа спорных случаев тарифы на этот продукт в среднем выросли примерно на 30 процентов.
Нотариальное оформление и другие меры предосторожности
Оформление сделки у нотариуса снижает риски, так как нотариус проверяет документы и волю сторон, а некоторые сделки по закону подлежат нотариальному оформлению. Тем не менее нотариус не всегда способен выявить влияние заблуждения или давления. В договор купли продажи имеет смысл внести пункт о том, что продавец предупрежден о возможных попытках мошенничества со стороны третьих лиц. Рекомендуется попросить продавца собственноручно написать подтверждение дееспособности, осознанности действий и отсутствия чужого давления. Дополнительно стоит запросить свежие справки из психоневрологического диспансера и при возможности зафиксировать процесс сделки на видео, включая ответы продавца на уточняющие вопросы. Эти меры помогут собрать доказательства при оспаривании.
Признаки возможного мошенничества
Часто в таких схемах участвуют пожилые люди. Продавцы уклончиво отвечают на вопросы о родственниках и не могут подтвердить, где будут жить после продажи. Наблюдается социальная изоляция, скрытность и отсутствие визитов соседей или родственников. Цена продажи заметно ниже рыночной, что указывает на стремление к быстрой сделке. Часто продается единственное жилье без обязательств по обеспечению другого места проживания. Внешне дееспособный человек может вести себя странно, будто действует по чьей то команде, и это служит поводом задавать дополнительные вопросы.
Действия при мошенничестве
Если вы стали жертвой мошенничества, необходимо немедленно обратиться в полицию с заявлением и получить юридическую помощь. При переводе денег с карты следует уведомить банк. Рекомендуется обратиться в Росреестр, чтобы отслеживать изменения в регистрации и попытаться заблокировать сведения о переходе права. Также можно подать в суд заявление с ходатайством об аресте имущества для обеспечения иска. При наличии полиса титульного страхования стоит использовать его для возмещения убытков, если соответствующий случай покрывается договором.
Вывод
Сочетание титульного страхования, нотариального оформления и тщательной проверки продавца и документов снижает риски при покупке недвижимости. При первых признаках мошенничества важно оперативно привлекать правоохранительные органы, банки и регистры, чтобы увеличить шансы вернуть деньги или оспорить сделку.
фото: нейросеть Кандинский